השבחת נכסים היא דרך טובה מאוד להגדיל את הרווחיות מהשקעות נדל”ן. נסביר את הדברים העיקריים והחשובים שכדאי לדעת: מהי השבחה, אילו נכסים מתאימים לכך, מה ההבדל בין השבחה לבין השקעת נדל”ן רגילה ובתוך כמה זמן אפשר לצפות להשגת רווח.
מהי השבחת נכסים?
השבחת נכסים מתקשרת למילה – להשביח. אם שמעתם על “מס שבח”, חשוב להבהיר כי אין שום קשר בינו לבין השבחת נכסים. בהשבחה, כפי שיודע כל מי שסיים בהצלחה לימודי תיווך, לוקחים נכס שרוצים להקפיץ את ערכו באופן יזום. כמו בכל השקעה, המטרה היא לקנות בזול ולמכור יותר ביוקר, אולם לא מתבססים רק על כוחות השוק לשם כך. המשקיע מבצע פעולה יזמית נוספת, שנועדה להרים את ערך הנכס בצורה יחסית מהירה.
בין השבחה להשקעת נדל”ן רגילה
הנכסים המתאימים ביותר להשבחה אלה הם נכסים בעלי פוטנציאל בלתי ממומש. את הפוטנציאל הזה מזהה היזם או המשקיע, ועל ידי מימוש הפוטנציאל הוא משיג נכס בעל ערך הרבה יותר גבוה. לדוגמא:
בהשקעות נדל”ן רגילות, מטרת המשקיע היא לייצר לעצמו הכנסה קבועה לאורך זמן. כלומר מדובר בהשקעה מניבה, על פי רוב על ידי השכרת הנכס לצרכי דיור או למטרה אחרת (בנדל”ן עסקי או מסחרי). בכל השקעה מסוג זה יתכן כי שווי הנכס יעלה לאורך הזמן, אולם זוהי תוצאת לוואי של גורמים חיצוניים שלא תלויים במשקיע. למשל, אם מדובר באזור מתפתח או בשל מצוקת דיור, אנשים יהיו מוכנים לשלם שכירות גבוהה יותר, מה שיביא לעליה בערך הנכס. אולם, בהשבחת נדל”ן המטרה המוצהרת שאליה חותרים היא לא להשיג תשואה לאורך זמן אלא להקפיץ את הערך ולמכור את הנכס בתוך פרק זמן מוגבל. פעמים רבות, הרווחים מביצוע מהלך שכזה יושקעו בהשבחת נכסים נוספים.
אילו נכסים מתאימים להשבחה?
- דירה מיושנת שאפשר לשפץ ולמכור במחיר שעולה על מחיר הרכישה ועל מחיר השיפוץ יחד.
- דירה במצב טוב, שניתן להשביח על ידי תמ”א 38 או פינוי בינוי. כאן הרעיון דומה לקודם, אלא שאת השיפוץ וההשבחה מוביל למעשה גורם חיצוני.
- בית צמוד קרקע, שניתן להוציא אישור לתוספת בנייה, להקמת קומה שנייה או הוספת יחידת דיור.
- דירה בסטנדרט רגיל, שניתן לשפץ ולהפוך אותה לדירה מפוארת עם תג מחיר בהתאם.
בתוך כמה זמן ההשבחה מניבה רווח?
באופן אידיאלי, פרק הזמן שבו ההשבחה מניבה רווח הוא לא פחות ולא יותר מפרק הזמן הנדרש לצורך השיפוץ. במידה ונעזרים באדריכל או מעצבת פנים, גם את תהליך התכנון יש להכניס לתוך כלל השיקולים (עלויות, משך הביצוע). לכך יש להוסיף את הדבר החשוב מכל – זמן שנדרש לאתר נכס מתאים. השבחת נכסים יכולה להתבצע בתוך פרק זמן של חודשים ספורים ולעיתים מספר מועט של שנים.
השארת תגובה